Hüpoteeklaen ehk kinnisvaralaen

Mis on hüpoteeklaen?

Elus võib ikka juhtuda nii, et ägedad ja õiged asjad kipuvad elus ette tulema just kõige ebasobivamal ajal. Oled ehk juba mõnda aega mõlgutanud mõtteid uue auto ostmisest, aga samas soovid sa erinevalt liisingust autole koheselt ka omandiõigust saada. Tuttav pakub tulusat ärivõimalust või avaneb juhus osta soodsalt kinnisvara. Oma kodu vajab kiiresti remonti. Või juhtub mõni õnnetus, mis vajab kohest reageerimist ja lisakulutusi. Juhuseid, miks inimesel võib järsku lisaraha vaja minna, on mitmeid ja väga erinevaid. Ühine asjaolu kipub aga siinkohal olema see, et seda investeeringut pole igapäevaste kulutuste kõrvalt kuskilt võtta. Samas võib sul aga olemas olla oma kinnisvara – korter, kus sa parasjagu elad, suvila, vanematelt päritud maamaja või mõni maatükk. Või on see olemas mõnel heal sõbral, kes on lahkesti valmis abikäe ulatama. Ja siin tulebki mängu hüpoteeklaen.

Hüpoteeklaen on laen kinnisvara tagatisel, kus annab laenaja laenuandjale tagatiseks kinnisvara (maja, korter) ning laenust finantseeritakse osa vastavalt kinnisvara turuväärtusest. See on väga sarnane laen kodulaenuga. Antud kinnisvara setakase hüpoteek – kui laenuandja ei täida oma kohustust ning ei maksta õigeaegselt larenu tagasi, siis on laenuandjal õigus saada omandiõigus. Teisisõnu muutub kinnisvara pandiks,

Hüpoteeklaenud ja nende summa algab üldiselt 2000 eurost ning võib küündida kuni 200 000 euroni. Laenu maksimaalne summa oleneb tagatiseks pandud kinnisvara enda väärtusest. Olenevalt laenufirmast või pangast antakse laenu 60-85% ulatuses kinnisvara turuväärtuses. Tagatiseks võib olla nii maaala, korter, maja, suvila või krunt. Asukoht ei ole oluline, küll aga võivad osad laenuandjad olla selles osas nõudlikumad.

Hüpoteeklaenu tüüpilised omadused

  1. Laenu suurus: Laenusumma algab tavaliselt 2000 eurost ning laenu antakse üldiselt kuni 200 000 eurot. Laenu maksimaalne summa aga ei pruugi olla määratud, vaid oleneb tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest.
  2. Turuväärtus: Olenevalt laenuandjast antakse laenu 60-85% ulatuses tagatiskinnisvara turuväärtusest.
  3. Tagatis: Tagatiseks võib enamjaolt olla ükskõik, milline kinnisvara – korter, eramu, metsamaa, suvila, hoonestamata krunt.
  4. Asukoht: Kuigi enamus laenuandjad annavad hüpoteeklaenu üle Eesti kõikjal asuvatele kinnisvaradele, ei pruugi seda teha kõik. Mõni laenupakkuja aktsepteerib tagatisena näiteks üksnes Harjumaal, Tartus ja Pärnus asuvat kinnisvara.
  5. Omafinantseering: Hüpoteeklaenu ei anta kunagi 100% ulatuses, seega kui soovid osta kinnisvara, pead panustama omafinantseeringuga teatud rahasumma.
  6. Laenuandja: Hüpoteeklaenu ei anna ainult pangad, seda teevad ka teised krediidiasutused.
  7. Intress: Pangast laenates koosneb koguintress baasmarginaalist ja Euriborist.
  8. Lisakulud: Hüpoteeklaenu taotlemine võib olla üsna kulukas – lisaks laenulepingu sõlmimisele tuleb üldiselt ka tellida kinnisvara hindaja (mõni krediidiandja pakub seda tasuta) ning kinnisvara tuleb kindlustada.
  9. Maksehäired: Hüpoteeklaenu saab võtta ka kehtivate maksehäiretega isik, kuna krediidiandjal on turvalisus garanteeritud tagatiseks oleva kinnisvara näol.
  10. Hüpoteeklaenu otstarve ei ole määratud – võid saadud laenusummat kasutada nii nagu soovid. Hüpoteeklaenu abil on võimalik osta näiteks kinnisvara ka välismaale, pannes tagatiseks Eestis asuva kinnisvara.

Eelised ja puudused

Iga tagatisega laen on oma olemuselt finantskohustus, mispärast tuleb sellesse ka vastavalt suhtuda. Hüpoteeklaenu peamised eelised on:

  • Võimalik on laenata suuremaid summasi. Laenu osaliseks katteks on panditud kinnisvara, mis avab võimaluse laenata suuremaid summasi, mida muidu pakuksid tagatiseta laenud nagu kiirlaen või väikelaen.
  • Madal intress. Võrreldes kiirlaenu ja väikelaenudega on hüpoteeklaenu intressid üsna madalad – soodsamad algavad vaid paarist protsendist.

Puudused:

  • Oht kaotada kinnisvara. Eriti ohtlik on see siis, kui panditud kinnisvara on Su kodu. Kui Sul peaks tekkima olukord, kus Sa laenu pikaajaliselt tagasi maksta ei saa, võib laenuandja otsustada, et realiseerib ja müüb tagatiseks pandud kinnisvara. Õnneks on enamus laenuandjad mõistvad ning pigem jäetakse see viimaseks valikuks siis, kui ka teisi kokkuleppeid ei täideta.
  • Pikk laenuperiood. Kuna hüpoteeklaene väljastatakse suurtes summades, on ka pikad tagasimaksed. Pikk laenukoormus võib muutuda väsitavaks ning laenukohustus istub Sinu õlal aastaid või lausa aastakümneid. Enne laenu taotlemist veendu, et kas suudad leppida 10 kuni 30-aasase pikkuse laenukohustusega.

Miks võib hüpoteeklaen suhteid rikkuda?

Kui soovid saada laenusummat tagatise 100% turuväärtusest, siis läheb Sul tõenäoliselt vaja veel lisatagatist. Sageli on selleks pereliikme või sõbra kinnisvara. Kui laenu maksmisega peaks aga Sul tekkima probleeme, on suur oht, et pank või laenuandja realiseerib lisatagatise ning kinnisvara omanud sõber või pereliige võib lihtsalt jääda sellest ilma. See on aga väga suur tüliõun Sinu ja kinnisvara omaniku vahel, mispärast võiksid kindlasti selle ohtu eelkõige vältida, eriti kui tegu on pere või sõbra koduga.

Kui Sul tekib makseraskusi, võib laenuandja pöörduda käendaja poole – isik, kes võtab endale kohustuse vastutada käendatava isiku võetud laenu eest. Nemad vastutavad laenu maksmise eest samamoodi nagu Sina ning kui Sina laenu ei maksa, peavad hakkama nemad seda tegema. Paraku võib see olla päris suur suheterikkuja, mispärast mõtle mitu korda läbi enne, kui kellegi lähedase laenulepingusse kaasad.

Kuidas laenu taodelda?

Laenu pakuvad nii laenufirmad kui ka pangad. Pangad määravad intressi Eurioborist ja baasmarginaalist, kuid krediidiasutused võivad intressi määrata ise. Kui teiste laenude puhul pigem jäetakse maksehäiretega inimesed välja, on võimalik hüpoteeklaenu võtta kõigil, kuna teenuseosutajal on olemas tagatis, kui laenu ei maksta. Samuti võid hüpoteeklaenu kasutada nii kuidas ise soovid – osta näiteks kinnisvara välismaale, osta auto või tee muid suuremaid kulutusi.

Hüpoteeklaenu puhul hindab pank või muu laenuandja eelkõige kinnisvaratagatise väärtust, asukohta ja seisukorda. Laenu saamiseks on vajalik:

  1. Hindamisakt
  2. Pangaväljavõte viimase 6 kuu kohta
  3. Muud sissetulekut tõendavad dokumendid (kui on olemas)
  4. Tagatise omandiõigust tõendavad dokumendid
  5. Koopiad tagatisvara koormavatest rendi- ja üürilepingutest (kui on olemas)

Laenamise puhul on oluline tähelepanu pöörata terminile nagu krediidi kulukuse määr (KKM). See näitab kogu kulu aastas. Seda mõõdetakse protsentides ning mida väiksem protsent, seda soodsam on laen. Selleks kasutatakse Euroopa Liidu määratletud ja Eesti rahandusministri otsusega paikapandud valemiga. Sinna võetakse arvesse laenusumma, tagasimakse periood, intressi protsent, lepingu sõlmimise tasu ning muud kaasnevad kulud aga mitte viivised või sellega seotud tasud. Nimelt võib esialgu tunduda, et võtad laenu ning maksad vaid intresse, kuid tegelikkuses võivad laenuga kaasnega erinevad lisakulud, mille peale Sa poleks kohe pealegi tulnud. Näiteks võib krediidi kulukuse määr lõpuks isegi näidata, et suure intressiga kiirlaen võib olla soodsam kui väikelaen. Selle info näitamine on kohustuslik ning seaduslik – kui leiad laenupakkuja, kes seda ei näita, võid komistada ootamatute lisatasude otsa. KKMi arvutamiseks on olemas väikelaenu kalkulaator, mis arvutab ja ütleb täpselt, mis on antud laenu puhul krediidi kulukuse määr ning kas antud laenu kasutamine on soodne.

Küll aga arvesta, et lisaks intressidele on hüpoteeklaenu puhul erinevad lisakulutused. Lisaks lepingutasule tuleb tellida ka kinnisvara ekspert, kes Sinu poolt panditud kinnisvara hindab ning kindlustab ja palju muudki. Samas oleneb see laenuandjast – osad pakuvad antud teenust ka tasuta.

Mis on hüpoteeklaenu lisakulutused?

1. Intress. Iga laenuga käib alati kaasas intress. Hüpoteeklaenu puhul on intress väga soodne. Nagu eelnevalt sai mainitud, siis pangast võetud intress koosneb panga enda kehtestatud intressimarginaalist ja Euribori määrast. Euribor võib aga aja jooksul kõikuda, mispärast ei pruugi olla intress alati stabiilne, küll aga saad ise valida kui sageli soovid, et Euribori uuesti arvutataks. Tavaliselt ei ole see intress suurem kui 10%.

2. Lepingutasu. Enamus hüpoteenlaenude väljastajaid küsivad lisatasuna lepingutasu ehk lepingu sõlmimise tasu. See võib olla kas fikseeritud summa või % laenusumma olemusest.

3. Kinnisvara hindamine. Kuna hüpoteeklaenu peamiseks eripäraks on kinnisvara tagatis, tuleb teada saada vara turuväärtus. Selleks tuleb kutsuda kohale kinnisvara eksperdi, kes koostab hindamisakti, mille põhjal arvutatakse laenusumma. Üldiselt on laenusumma sel juhul kolmveerand kinnisvara väärtusest ning hindamisakt ise 100-300 eurot. Mõned laenuandjad selle raha ei küsi ning ka teostavad seda ise, kuid sellegi poolest pead leidma kinnisvarabüroo, kes teeks laenuandjaga koostööd.

4. Notarikulud. Kõik kinnisvaraga seotud tehingud, kaasaarvatud hüpoteeklaen, on vaja notaris ära märkida. Laenuandja võib seda ise maksta kui ka küsida seda summat Sinult.

5. Kodukindlustus. Hüpoteegiga kinnisvara tuleb paratamatult kindlustada, kuna laenuandja tahab veenduda, et tagatis on korras. Kodukindlustust saad ise valida kasutades näiteks kindlustusmaaklerite teenust.

Tagasimaksmine

Laenu on võimalik tagasi maksta graafiku alusel kas annuiteedina või võrdse suurusega põhiosades.

Annuiteetgraafik eeldab, et igas kuus on tagasiamakstav laenumakse sama. Laenu tagasimaksmisel on alguses suurem osakaal intressidel. Ühtlane jaotus ja mõõdukad kuumaksed võimaldavad laenata suuremat summat.

Võrdse suurusega põhiosade makse eeldab, et laenu põhiosa jagatakse kõigi maksete vahel võrdselt, millele arvestatakse lisaks laenujäälgilt intress. Mida suurem on laenusumma ja laenujääk, seda suurem on intress. Laenumakse summa on alguses suurem ning kuude möödudes väheneb. Kui Sul on võimalus tasuda alguses suuremaid makse, tasub kindlasti valida see, et tasuda vähem intressi.

Laenu põhiosa tagasimaksmisel on võimalik taodelda kuni pooleaastast maksepuhkust, millal tuleb tasuda vaid intressi. Sel ajal väheneb laenujääk aeglasemalt, kuid suureneb intresikulu.

Juhul kui oled ootamatult saanud suurema rahasumma ning seetõttu avaneb Sul võimalus hüpoteeklaen maksta tagasi varem kui lepingus märgitud lõpukuupäev, on Sul võimalus seda teha. Teiste laenude puhul on see võimalus piiratud, kuid hüpoteeklaenude puhul on võimalik leping lõpetada teatades sellest vähemalt 3 kuud ette. Õigeaegselt etteteatamisel pakuvad pangad jätta maksmata lisakulud ja leppetrahvid, kuid laenuandjad võivad siiski nõuda intressi. Lisaks on laenuandjal õigus nõuda ennetähtaegsest lepingu lõpetamisest põhjustatud kahju hüvitamist, kuna teenusepakkuja jaoks jäävad saamata intressisummad. Seepärast võib isegi lepingu lõpetamine muutuda kulukamaks kui laenu edasi maksmine.

Pank vs laenufirma – kumba eelistada?

Panga eelised:

  1. Intress koosneb panga poolt määratud baasmarginaalist ja Euriborist. Euribor võib kõikuda, kuid Sina saad valida, kui sageli laenu intressi uuesti arvutatakse. Üldiselt on pankade intressimäärad siiski väiksemad kui laenufirmade oma, mis on vaid paar %
  2. Pangad pakuvad pikemaid maksepuhkuse võimalusi, mis võivad olla kuni poolteist aastat.
  3. Pikem tagasimakse periood. See võib olla lausa 30 aastat ning ainus tingimus on see, et laen oleks maksud tagasi hiljemalt 70. eluaastaks.
  4. Pangad pakuvad laenukindlustuse sõlmimise võimalust, et maksejõuetuse ajal saaksid vajalikud maksed siiski tehtud.
  5. Võimalik on saada suuremaid summasid, mis võivad olla koguni 100 000 eurot.

Panga puudused:

Laenu saamine on tunduvalt keerulisem, kuna tehakse põhjalik taustakontroll.

Laenufirma eelised:

  • Paindlikumad maksegraafikud ning olenevalt kliendi soovidele ja võimalustele võidakse teha personaalseid pakkumisi.

Laenufirma puudused:

  • Intress on määratud laenuandja poolt. Enamik juhtudel võib see olla rohkem kui 10%, mistõttu võid lõpuks kaotada olulisemalt rohkem raha.
  • Lühem maksepuhkus, mis on tavaliselt pool aastat.
  • Tagasimakse periood on lühem ning mitte pikem kui 10 või 20 aastat, olenevalt laenuandjast.

Kellele sobib hüpoteeklaen?

Hüpoteeklaen sobib inimesele:

  • kes on olenevalt laenuandjast vähemalt 18-aastane, 20-aastane, 22-aastane või 25-aastane;
  • kes on Eesti Vabariigi kodanik või on kehtiva elamisloaga isik;
  • kellel on hoonestatud kinnisvara või hoonestamata maa, mis on elamis- või kasutuskõlblik, valmis ja kasutusloaga;
  • kes on oma laenu tagasimaksmise võimes kindel ning suudab seda tõestada;
  • kellel ei ole samalt laenupakkujalt aktiivseid laene;
  • kes on oma esitatavates andmetes aus ja korrektne.

Pea meeles, et iga laen on finantskohustus, mille läbimõtlemata kasutamine ning tagasi maksmata jätmine võib lõppeda vägagi ebameeldivalt. Väikelaene laenatakse suuremates summades, mispärast tuleb sellega ka arvestada ja jätta tegemata emotsiooni- ja juhuostud. Viimase puhul võid üsna pea seda kahetseda, sest kuigi algul võib suur rahasumma pangakontol pakkuda lusti ja lillepidu, võib aja möödudes muutuda raha tagasimaksmine keerulisemaks kui muidu.

Hüpoteeklaen sobib eelkõige pikemaajaliste investeeringute jaoks. Näiteks on see laen ideaalne ettevõtjale, kes soovib raha paigutada oma alustava ettevõtte ärikasvu, investeerida põhivarasse, käivitada uusi ja põnevaid projekte, finantseerida tegevuskulusi, täiendada laovarusid, maksta arveid, rahastada põhitegevuskulusi või muud. Samas sobib hüpoteeklaen ideaalselt ka olemasolevate maksete ja muude kohustuste refinantseerimiseks, uue maja, korteri või maaala ostuks või remondiks või muude igapäevaste vahendite tarbimiseks.

Kui Sul on maksehäired, jäta pigem hypoteeklaen võtmata. Hüpoteeklaen on tõsine asi ning asi võib minna väga kiiresti ebameeldivaks, kui Sa seda tagasi maksta ei suuda. Nimelt ei ole tegu laenuga, mille võtad ning maksad kiirelt tagasi – see maksukohustus püsib Sinu õlul aastaid, kui mitte aastakümneid. Seepärast mõtle mitu korda läbi, kas laenu võtmine tasub pikas perspektiivis ära ning kas Sul on üldse võimalik seda tagasi maksta. Kuna laen kinnisvara tagatisel paneb mängu ka oma kodu, võid sellest kergelt ka ilma jääda.

Kui Sul on juba võetud oma nimele erinevad laenud, on võimalik need refinantseerida ning koondada ühte krediidilepingusse ühe laenuandja juurde. See annab parema ülevaate igakuistest maksetest ja kulutustest ja võita ka intressimäära arvelt.

Kuidas leida sobiv laenuandja?

Kui oled kindel, et hüpoteeklaen ehk laen kinnisvara tagatisel on Sinu rahamurede lahendus, on aeg leida sobiv hüpoteeklaenu pakkuja. Sea paika kui suurt laenusummat soovid, kuid arvesta, et laenuandja ei pruugi väga suurt laenu väljastada kui Sinu panditav kinnisvara turuväärtus on väike. Lisaks on laenuandjad erinevad – iga teenusepakkuja võib pakkuda erinevaid tingimusi. Näiteks pakuvad laenuandjad erinevaid tagasimakseperioode, intresse, laenusummasid, lepingutingimusi ning muudki. Seetõttu on oluline tutvuda hoolikult laenuadna tingimustega, võrrelda erinevaid laenuadnjaid ning kindlasti ka erinevaid laene – äkki oleks mõistlikum hoopis võtta väiksemas summas tarbimislaen või siis raha kauem koguda, kui kiiret pole?

Kindlasti tasub enne laenamist kaaluda ka teisi laene ning neid omakorda erinevate laenuandjate vahel, et leida enda jaoks kõige sobivam ning kasumlikum.

Mida laenamisel veel meeles pidada?

Laenamise puhul on oluline tähelepanu pöörata terminile nagu krediidi kulukuse määr (KKM). See näitab kogu kulu aastas. Seda mõõdetakse protsentides ning mida väiksem protsent, seda soodsam on laen. Selleks kasutatakse Euroopa Liidu määratletud ja Eesti rahandusministri otsusega paikapandud valemiga. Sinna võetakse arvesse laenusumma, tagasimakse periood, intressi protsent, lepingu sõlmimise tasu ning muud kaasnevad kulud aga mitte viivised või sellega seotud tasud. Nimelt võib esialgu tunduda, et võtad laenu ning maksad vaid intresse, kuid tegelikkuses võivad laenuga kaasnega erinevad lisakulud, mille peale Sa poleks kohe pealegi tulnud. Näiteks võib krediidi kulukuse määr lõpuks isegi näidata, et suure intressiga kiirlaen võib olla soodsam kui väikelaen. Selle info näitamine on kohustuslik ning seaduslik – kui leiad laenupakkuja, kes seda ei näita, võid komistada ootamatute lisatasude otsa. KKMi arvutamiseks on olemas kalkulaator, mis arvutab ja ütleb täpselt, mis on antud laenu puhul krediidi kulukuse määr ning kas antud laenu kasutamine on soodne.

Pea meeles, et laenuandja võib kontrollida taotleja tausta Maksehäireregistrist. Kui Sul on avatud maksehäireid või oled saanud postkasti hoiatava kirja, siis suure tõenäosusega ei pruugi Sa laenu saada. Kui ikkagi laenu taotlemine on Sinu jaoks asendamatu ning tõesti vajad seda, siis on ainus viis võtta hüpoteeklaenu. Küll aga arvesta, see antakse ainult tagatisel ning maksehäire tuleb uue laenuga ära tasuda. Isegi kui maksehäire on suletud rohkem kui 6 kuud tagasi, suhtuvad laenuandjad sellesse siiski ohumärgiga ning Sa ei pruugi laenu saada.

Muidugi on laenu võtmisel võimalik ka erinevatel põhjustel laenulepingust taganeda, kuid ega see lihtne ei ole. Paraku pead ikkagi tasuma laenu summa aga tasud intressi vaid vastavalt perioodile, millal laenu kasutasid. Näiteks kui laen on Sinu käes kuu aega ning seejärel soovid taganeda, maksad laenu kuu intressi. Lisaks sellele kaasnevad sellele veel laenuandja maksed, mille hulka kuuluvad erinevad avaliku õiguse toimingute tegevused. Selleks võivad olla registriväljavõtte tellimised, mis oli vajalik Sinu laenu lepingute sõlmimiseks. Lõpliku summa saad teada alles siis, kui oled esitanud avalduse lepingust taganemiseks. Kui Sa 30 päeva või 1 kuu jooksul antud summat ei tasu, loetakse lepingust taganemine tühiseks, Sinu laenuleping on taas jõus ja laenusumma on taas maksekohustusena Sinu nimel. Paraku on võrreldes teiste laenudega hüpoteeklaenu tühistamine keerulisem, kuna laen on oma kinnisvara tagatisel. Seepärast ole tähelepanelik oma lepingu suhtes ning mõtle laenu võtmine hoolikalt läbi.

Kokkuvõtteks

Hüpoteeklaen ehk laen kinnisvara tagatisel sobib ideaalselt neile, kes soovivad teostada suuri plaane ilma, et peaksid muretsema, kas käepärast on raha, millega laen tagasi maksta. Laenul on äärmiselt madal intress, kuid siiski tasub arvestada lisakuludega, mis kinnisvara pantimisega kaasnevad.

Iga laen tagatisega on finantskohustus ja sellega kaasnevad riskid. Mõelge oma otsus hoolikalt läbi, tutvuge laenulepingu tingimustega ja vajadusel pidage nõu asjatundjatega. Laenu võtmisega kaasnevad ka kindlustuskulud ja hüpoteegi seadmise kulud, mille suurus sõltub vastava teenusepakkuja hinnakirjast ja riigi poolt sätestatud lõivudest. Need kulud ei sisaldu krediidikulukuse määras.

Lepingu sõlmimisel tuleb tasuda lepingu sõlmimisetasu. Lõplik intress määratakse laenulepingus ning see on fikseeritud kogu laenuperioodi ajaks. Teie laenutaotlusele vastatakse üldiselt 1 tööpäeva jooksul, mistõttu on laenu võtmine kerge ja kiire.